原告浚县城关镇北街村第六村民小组与被告王明杰房屋租赁合同纠纷一案;(2010)浚民初字第1504号;浚县人民法院;浚县城关镇北街村第六村民小组;代表人李金成;职务组...
原告浚县城关镇北街村第六村民小组与被告马春福房屋租 赁合同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________ （2009）浚民初字第 861 号 民事判决书 原告浚县城关镇北街村第六村民小组。代表人李金成，职务组长。
委托代理人邢全峰，男，1941 年 4 月 16 日出生，汉族，该组村民，代理权限为：
代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、上诉等。
委托代理人王一民，河南达剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告马春福，男。
委托代理人王学方， 浚县城关镇法律服务所法律工作者， 代理权限为代为承认、 变更、 放弃诉讼请求，进行和解、上诉等。
原告浚县城关镇北街村第六村民小组与被告马春福房屋租赁合同纠纷一案，本院 2009 年 6 月 10 日受理后，依法组成合议庭，于 2009 年 11 月 16 日和 2010 年 1 月 12 日两次公开开庭进行了审理。
原告浚县城关镇北街村第六村民小组代表李金成及其委托代理 人邢全峰、王一民，被告马春福及其委托代理人王学方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终 结。
原告浚县城关镇北街村第六村民小组诉称：2002 年，被告马春福与时任北街第六村 民小组组长的李彩山签订了房屋租赁合同，该合同于 2007 年 10 月 20 日被浚县人民法院 确认为无效合同，被告上诉于鹤壁市中级人民法院，鹤壁市中级人民法院于 2008 年 4 月 7 日作出维持原判的判决。2008 年 5 月 16 日，被告马春福将占用的房屋交给原告。合同无 效后，被告马春福因该合同取得的利益应予返还。请求判令被告马春福返还取得的利益 99800 元。
被告马春福辩称：原告要求我返还 99800 元无事实和法律依据，房屋使用费应按照 原房屋租赁合同确定的租金价格每间每月 100 元支付，请求依法驳回原告诉讼请求。
根据原、 被告的诉辩主张， 本案争议焦点为：
原告要求被告马春福返还既得利益 99800 元有无事实和法律依据。
原告向本院提交的证据材料及被告质证意见如下：
1、书证一组两份， （2007）浚民初字第 343 号民事判决书一份， （ 2008）鹤民三终 字第 4 号民事判决书一份，用以证明被告马春福与时任北街第六村民小组组长的李彩山签 订的房屋租赁合同，被两级人民法院确认为无效合同。
被告马春福对该组证据无异议。
2、书证复印件一份。用于证明被告马春福于 2008 年 5 月 16 日将占用的房屋交给原 告。
被告马春福对该组证据无异议。
3、证人证言一组五份，证人秦秀清、秦海顺、王张明、马丙恋、李海洲证言各一份， 用于证明浚县北街不同地段门面房的租赁价格。
被告马春福有异议，称证明内容不属实，且证人未到庭，不应作为定案依据。
4、浚县价格认证中心（ 2009） 78 号价格鉴定结论书复印件一份，用于证明涉案房 屋自 2002 年 1 月起至 2008 年 5 月止每年房屋租赁费的不同价格。
被告马春福有异议，称超过举证期限，不予质证，并且是单方委托行为，不应作为定 案依据。
被告马春福向本院提交的证据及原告质证意见如下: 1、书证一组三份，李彩山收据复印件三份，用于证明被告马春福在 2004 年 12 月份 以前，分三次交给李彩山房屋租赁费 10300 元。
原告有异议，称该组书证是复印件，是伪造的。
2、证人李 xx 证言一份，其主要内容为：我当六组组长时，收了马春福三年的房屋租 赁费 10300 元。三份收据是我签的字。
原告有异议，称证言不属实。
本院经审查认为：原告提交的第 1 组和第 2 组证据，被告无异议，本院予以确认。原 告提交的第 3 组证据五份证人证言，因房屋质量、面积、位置与本案所租赁房屋不同，不 具有可比性，且证人未出庭质证，对该组证据本院不予采信。原告提交的第 4 组证据浚县 价格认证中心（2009 ）78 号价格鉴定结论书，因系原告单方委托鉴定，被告不予认可，且 浚县价格认证中心无司法鉴定资质，对该组证据本院不予采信。被告提交的第 1 组证据和 第 2 组证据，可以相互印证，对上述两组证据本院予以确认。
依据当事人陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：
2002 年，被告马春福与时任北街第六村民小组组长的李彩山签订了房屋租赁合同， 租房三间，租金每年为 3600 元，租期自 2002 年 1 月 2 日至 2012 年 1 月 1 日止，为期 10 年。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告马春福使用，被告马春福于 2004 年 12 月份 以前，分三次交给时任第六村民小组组长的李彩山 2002 年 1 月 2 日-2004 年 12 月 16 日 的房屋租赁费共计 10300 元。2007 年 3 月 29 日，原告以房屋租赁合同纠纷为由，起诉被 告马春福、李彩山至浚县人民法院，要求确认该房屋租赁合同无效。2007 年 10 月 22 日， 浚县人民法院经过审理， 以北街第六村民小组原组长在签订合同时违背民主议定原则， 损害 了原告第六村民小组的利益为由， 判决确认该房屋租赁合同为无效合同， 并要求被告马春福 在判决生效后十日内返还原告的三间房屋。
被告马春福上诉于鹤壁市中级人民法院， 鹤壁市 中级人民法院于 2008 年 4 月 7 日作出维持原判的判决。2008 年 5 月 16 日，被告马春福 将占用的房屋交给原告。
2009 年 6 月 10 日， 原告提起诉讼， 要求被告返还取得的利益 99800 元。
本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同已被人民法院确认为无效合同。关于涉案 房屋返还问题和 2004 年 12 月 16 日前的租赁费问题，已经浚民初字第 343 号民事判决书 及（2008）鹤民三终字第 4 号民事判决书处理，本庭不再审理。合同无效后，承租人支付 占有房屋期间的使用费， 是返还依无效合同取得的财产的一种方式。
依照无效合同的处理原 则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益 为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。故被告应当支 付自 2004 年 12 月 16 日起至 2008 年 5 月 16 日止期间的合理的使用费用。
关于房屋使用 费数额确定问题， 本院认为房屋租赁合同是一个持续性合同， 房屋使用费数额参照浚县价格 认证中心对 2004 年浚县房屋租赁市场确认的每间房屋每年的租金数额， 并根据原被告双方 各自相应承担的民事责任，以每间每月 150 元为宜，共计 18450 元。对原告超出部分的诉 讼请求， 本院不予支持。
被告辩称房屋使用费应按照原房屋租赁合同确定的租金价格每间每 月 100 元支付，该租金价格与当时市场房屋租金价格不相适应，按照合同约定的租金标准 支付使用费，与被告获取的占有利益不相适应，显失公平，故对被告该辩称意见，本院不予 采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 四条之规定，判决如下：
一、被告马春福于判决生效后十日内给付原告浚县城关镇北街村第六村民小组房屋使 用费 18450 元； 二、驳回原告浚县城关镇北街村第六村民小组的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务， 应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费 2295 元，由原告浚县城关镇北街村第六村民小组负担 1900 元，被告马 春福负担 395 元，被告负担部分，暂由原告垫付，待判决生效后由被告给付原告。
如不服本判决， 可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状， 并提供副本十份， 上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审 判 长 审 判 员 审 判 员 朱绍新 魏金科 庆振宇 二О一О年三月十五日 书 记 员 任立新
代理权限为一般代理. 被告马春福,男. 委托代理人王学方,浚县城关镇法律服务所法律工作者,代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求,进行和解、上诉等. 原告浚县城关镇北街村第六村民小组与被告马春福房屋租赁合同纠纷一案,本院2009年6月10日受理后,...
原告浚县城关镇北街村第六村民小组与被告马春福房屋租赁合同纠纷一案;(2010)浚民初字第1505号;浚县人民法院;浚县城关镇北街村第六村民小组;代表人李金成;职务组...
上诉人浚县城关镇北街村第六村民小组与被上诉人马春福房屋租赁合同纠纷一案,浚县城关镇第六村民小组于2009年6月9日向浚县人... 并要求被告马春福在判决生效后十日内返还原告的三间房屋.被告马春福上诉于鹤壁市中级人民法院,鹤壁市中级人民法院于2008年4...