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某公司诉常某物业服务合同纠纷 _______________________________________________________________________________________ （2010）杨民四（民）初字第 136 号 民事判决书 原告某公司。法定代表人沈某。
委托代理人雷某，该公司工作人员。
被告常某。
原告某公司诉被告常某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王某独任 审判，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人雷某、被告常某到庭参加了诉讼。本 案现已审理终结。
原告某公司诉称，被告系某室业主，原告系该房所属小区物业管理企业。原告按约提 供物业服务，被告却自 2007 年 1 月起拖欠管理费、保安费、保洁费等物业服务费，原告多 次催讨，未果。现诉请要求被告立即支付 2007 年 1 月至 2009 年 6 月的物业欠费共计人民 币 435 元（本案货币单位均为人民币） ，并承担合同约定的日千分之三的滞纳金。
被告常某辩称，被告未付物业费系事出有因。被告于两年前发现卧室墙头渗水，报修 后却迟迟未得修理，直到不久前，原告需起诉到法院才来修理。目前无法获知是否已修好， 尚需时日验证。由于原告长期不履行修复义务，致被告房屋防水层断裂，故要求原告赔偿。
现不同意原告诉请。
经审理查明，某号所属小区的物业管理工作自竣工开始一直由原告实施。小区所属某 业主委员会成立后，先后三次与原告签订物业服务合同，持续委托原告实施物业服务，约定 期限至新一届业主委员会重新签订服务合同时止。合同双方另就服务范围、内容、标准及双 方权利义务等详细约定， 并就小区内不同类型房屋的物业费收费标准分作明确， 其中售后房 一室户管理费为 4.5 元/月、保洁费为 5 元/月、保安费为 5 元/月。合同另约定，业主逾期 交纳物业管理费的， 原告可从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。
被告系某室登记所 有权人，该房建筑面积 44.97 平方米。系争房屋 2007 年 1 月至 2009 年 6 月的管理费、保 安费、保洁费等物业服务费共计 435 元，被告至今未付。原告多次催讨，未果，遂具状来 院，作如上诉请。
本院认为，业主大会、业主委员会代表业主与原告签订物业合同，主体适格，意思表 示真实， 故合同合法有效， 效力及于全体业主， 应当得以全面履行。
物业公司组织人力物力， 依据合同为小区提供物业服务,有权获得约定的物业服务费等各项费用。物业服务的宗旨不 离服务二字，方式方法尽可多变，让业主满意是根本目的。业主有权就服务过程存在的不足 提出合理意见与建议，物业应正视不足积极改进。但业主按时缴费是应尽的合同义务，无正 当理由逾期支付的，不仅不利于物业服务的改善，亦是违约行为。房屋发生渗漏，报修后原 告应及时安排人手上门查看、修理，如需收费则按照规定合理收费。但是此事尚未解决无法 成为少付、缓付、不付物业费的理由，就本案诉请的抗辩无法成立。如被告坚持认为渗漏未 得及时修复致房屋破损，原告当负赔偿之责的，可持相关证据另行处理争议。故被告辩称意 见， 本院不采纳。
考虑到被告毕竟并非职业法律人， 对法律关系与程序的理解可能存有误区， 一般业主遇此情形对按期支付物业费存在心理上的抗拒亦属情有可源，因此可以适当宽容， 故原告关于滞纳金的请求，本院不予支持。据此，依据《物业管理条例》第四十二条、第六 十七条之规定，判决如下：
一、 被告常某应于本判决生效之日起十日内支付原告某公司某室 2007 年 1 月至 2009 年 6 月的物业服务费共计人民币 435 元； 二、原告某公司的其余诉讼请求，不予支持。 负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币 50 元，减半收取计人民币 25 元，由被告常某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事 人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 书 记 员 判 员 王芩菲 书记员周雯珏
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